Modelo de contrato de compraventa con pacto de retro

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Un contrato es un documento mediante el cual una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. El contrato de compraventa, como todos los contratos civiles existe libertad de pactos entre las partes, en virtud del principio de autonomía de de la voluntad del individuo.

En contrato de compra venta con pacto de retro una de las partes uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, además el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa objeto de la compraventa.

Este tipo de contratos tienen el inconveniente de que colocan al comprador en una situación de incertidumbre mientras no finaliza el plazo para ejercer el derecho por parte del vendedor.

El retracto legal o convencional

Cuando el vendedor ejerce su derecho al retracto deberá reembolsar al comprador el precio de venta, además de:

  • Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
  • os gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

La cláusula de retro en los contratos de compraventa, es utilizada cada vez con menos frecuencia, como una garantía de pago que pesa sobre el comprador.

A falta de un pacto sobre la duración, la ley establece un plazo de cuatro años para el ejercicio de este derecho,  en cualquier caso las partes pueden ampliarlo hasta diez.

¿Qué pasa si adquiere la vivienda un tercero

El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.

Este carácter real lo confirma la Ley Hipotecaría que permite hipotecar “El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre de deudor en el tiempo en que este tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no solo subsistirá la hipoteca, sino que esta recaerá directamente sobre los bienes retraídos.”

Las partes del contrato

  1. El vendedor, propietario de la cosa objeto de venta. Éste está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
  2. El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

Partes y condiciones del contrato

Cuestiones a tener en cuenta en la firma del contrato

  1. Las partes deben de estar claramente identificadas, y debidamente representadas. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios. Cuando vende un promotor normalmente suele hacerlo el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor.
  2. Comprobar el estado de cargas de la vivienda en el registro de la propiedad con una nota simple informativa
  3. Solicitar el certificado de deudas con la comunidad de propietarios. En otro caso, el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores.
  4. Indicación del precio a abonar y forma de pago.
  5. Plazo para ejercer el derecho de retracto.

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